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自“两集中”供地政策实施以来,杭州土拍市场热度始终持续。有数据显示,2021年卖地收入首度超过3000亿元的杭州,在今年上半年前两轮供地中累计揽金1384亿元,登顶全国第一。    而滨江集团也随着杭州土拍一起火出了圈。据统计,在杭州今年的两轮集中供地中,滨江集团已经以409亿元竞得23宗地块,成为杭州市场的拿地大户。其中在第一轮土拍中,滨江集团184.3亿元摘得11宗地块(含三宗联合拿地);在第二轮土拍中,滨江集团也以224.5亿元竞得12宗地(含两宗联合拿地)。

在楼市整体趋冷,房企销售承压、回款和融资困难的情况下,滨江集团逆势拿地扩张,引发市场关注。有业内人士表示,随着楼市调控常态化,国内房地产市场分化持续,房企聚焦高能级城市及核心区域的投资策略延续。滨江集团积极布局,夯实大本营的发展基础。但目前行业处于下行周期,滨江集团偏安一隅,也存在发展隐忧,能否踏准市场节奏,还需时间印证。

夯实杭州大本营

杭州一直是滨江集团的“粮仓”。年报数据显示,截至2021年底滨江集团的土地储备中,杭州占比达60%,宁波等二三线城市占25%,外省仅占15%。进入2022年,滨江集团紧盯热门区域,持续深耕杭州。

纵观杭州今年两批集中出让的地块位置可以看出,热门区域的优质地块不在少数。而这些热门区域从来不缺滨江的身影。

具体来看,在第一批集中供地中,滨江集团斩获四季青地块、申花庆隆地块、城西翠苑地块、奥体核心地块、未来科技城地块、云城宅地、临平星桥地块等11宗地,多数地块位置都比较理想。比如滨江集团6.4亿摘得的常青夕照区块项目地块。资料显示,该地块离地铁7、9号线观音塘站300余米,属于荷花塘未来社区的一部分,容积率2.9,总建面16721.4㎡,楼面地价38001元/㎡。    (来源:滨江集团官方微信公众号)

在第二轮供地中,滨江集团同样摘得云城、钱江新城二期、东新、北部新城等多个热门片区的12宗地块。其中最瞩目的莫过于四堡七堡2宗地块,滨江集团分别以竞拍和摇号的方式将杭政储出[2022]52号地块和22号地块收入囊中。    (来源:滨江集团官方微信公众号)

此外,滨江集团7月7日披露的调研纪要同样证实了多宗地块的优质,公告称滨江集团第一批竞得的11宗地块预计平均净利润率8%左右,第二批地块预计净利润水平较第一批地略有提高。

除了地块优质外,不太充足的土地储备、杭州市场销售向好也是滨江集团在行业低谷、企业承压背景下拿地底气。

业内有数据统计,滨江集团的项目从拿地到清盘只要6-8个月。也就是说,到今年下半年,滨江去年拿地的新项目按节奏将相继清盘。所以滨江在今年上半年的高调拿地,也是在为后续储备土地。

同时随着上半年楼市政策的逐渐松绑,杭州房地产市场出现回暖势头。特别是6月以来杭州楼市回暖趋势显现,新房成交99.9万m²,环比增长70.4%,去化率上涨。

中指研究院指出,5.17楼市新政效果明显,短期来看政策仍有边际放松可能,后期政策调整或将以精准微调为主,预计下半年市场在需求持续释放下将进一步恢复。    滨江集团表示,将继续保持“三省一市”的发展战略,即浙江省、江苏省、广东省和上海市。在投资比例上,杭州占比50%,浙江省其他市县占40%,省外占10%。下半年滨江集团将重点关注上海、南京、宁波等长三角城市,以及大湾区和海南自贸区。

发展隐忧仍存

但短期的快速扩张也为滨江集团带来了发展隐忧。

据一季度财报显示,滨江集团实现营业收入62亿元,同比下降16.8%;归母净利润2.3亿元,同比下降42.7%;整体毛利率为16.3%,较上年同期下降4.5个百分点。更需要注意的是,滨江集团第一季度的经营净现金流为-115亿元,同比大跌1704.57%。这与其大规模拿地不无关系。

同时在市场下行周期,毛利率下降、权益占比降低、重仓单一市场等无疑都会为滨江集团的发展带来风险。

据年报数据显示,2018年-2021年滨江集团毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%、24.83%,毛利率连续4年下降。

滨江今年的销售目标为1500-1600亿元,杭州地区承担了7成左右的业绩重任。但上半年数据显示,滨江集团上半年完成销售额683.93亿元,完成销售目标的42%-45%,销售压力仍存。此外,与去年相比,滨江集团今年上半年在杭州市场的销售额为250.5亿元,同比下滑约34%。

需要注意的是,除了部分深耕区域外,上半年滨江集团再次进入了杭州市区外的富阳区和临平区。有数据显示,虽然杭州已经出台政策支持,但是富阳和临平的新盘去化仍然惨淡。

随着市场的逐渐饱和以及疫情等多重不确定因素的影响,过度倚重杭州的滨江集团难以实现业绩的持续增长,能否实现销售目标还需时间印证。业内人士认为,当前房地产市场并未走出底部,滨江集团逆势拿地存在风险。

此外,近年来为了实现规模的增长,滨江集团多数项目实施合作开发。据了解,在首批集中供地结束后,滨江集团成立多家项目公司,持股比例在10%至40%之间。

梳理近几年财报发现,2018年滨江集团少数股东权益占比幅度开始增大。数据显示,2018年到2021年,滨江集团少数股东权益分别为40.53亿、58.45亿、96.76亿和168.1亿元。2018年-2021年,少数股东权益占比分别为26.56%、26.08%、34.51%和44.96%。

业内人士指出,权益销售比例低说明企业在规模方面独立性欠缺,同时盈利空间会被压缩。由此可见,逆势扩张的滨江集团并不是没有后顾之忧。

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